【老潘說】一個(gè)人或一個(gè)企業(yè)，往往會(huì)高估1年的變化，而低估3年，5年的變化。拿房地產(chǎn)來說，今天的房地產(chǎn)，未來3~5年可能會(huì)發(fā)生"質(zhì)變"，大多開發(fā)商更多看到了2014年房地產(chǎn)拐點(diǎn)來臨，房地產(chǎn)天變了，但沒看到未來房地產(chǎn)3~5年可能面臨更嚴(yán)酷的洗牌！

前不久胡葆森也說房地產(chǎn)洗牌僅剩3年時(shí)間，對(duì)，你沒看錯(cuò)，就是3年。

馬光遠(yuǎn)也曾提出震撼的3個(gè)”20%“趨勢(shì)，就是未來只有20%的開發(fā)商未來會(huì)活下來，20%的城市和20%的樓盤具有投資價(jià)值，剩下80%的城市，住房嚴(yán)重過剩，房子沒有任何投資價(jià)值。

……

房地產(chǎn)未來有哪些變化趨勢(shì)，今天老潘開了一天明源云戰(zhàn)略研討會(huì)，忽然想談?wù)劮康禺a(chǎn)白銀時(shí)代8個(gè)趨勢(shì)，算是拋裝引玉。

1，不要太悲觀，城鎮(zhèn)化空間+3億多人進(jìn)城+改善大空間

這兩年很多人對(duì)房地產(chǎn)不太看好，白銀時(shí)代與互聯(lián)網(wǎng)+更是把地產(chǎn)人搞的人心惶惶，紛紛轉(zhuǎn)型跨界多元化等等，但其實(shí)也有類似融創(chuàng)孫宏斌等說房地產(chǎn)蛋糕很大，大有空間可為，沒必要轉(zhuǎn)型，所以第一條趨勢(shì)還是給地產(chǎn)打打氣。

其一，從大格局來看，中國城市化才54%左右，房地產(chǎn)還有增長空間和增長能力。對(duì)比西方國家，比如在歐洲很少能看到工地，因?yàn)樗呀?jīng)處在一個(gè)工業(yè)化的后期階段，城鎮(zhèn)化停留在70%—80%的水平。而且經(jīng)濟(jì)增長速度也只是接近1%。德國大約2%。歐洲最好的也只是接近于3%，對(duì)比中國6點(diǎn)多的增長率，與之對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)未來成長哪怕是高位橫盤還是有空間的。萬科不是也表示萬科做住宅地產(chǎn)不擔(dān)心未來10年的空間。

其二，按照克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告上講，未來10年也好，20年也好，中國還要解決3億人口的問題：具體包含1億人就近的城鎮(zhèn)化，能不能在你們鎮(zhèn)你們的縣最多在你們的地級(jí)市解決這1億人口的就業(yè)問題；還有1億人要進(jìn)城，進(jìn)城有可能是進(jìn)省會(huì)，也可能進(jìn)一線城市或沿海那些就業(yè)能力吸納比較強(qiáng)的大城市；還有1億人就是居住在城市里的棚戶區(qū)，需要舊城改造。這3億人，按照人均30平米住房需求，也有90億到100億平米的住房在未來15年內(nèi)要解決。

其三，都說黃金時(shí)代房地產(chǎn)滿足了巨大的剛需市場(chǎng)，貌似白銀時(shí)代在剛需得到較大程度滿足后就感覺空間少了很多。但事實(shí)上，更大面積、更高品質(zhì)，更多個(gè)性化需求的改善型市場(chǎng)，空間巨大，這個(gè)怎可小估？

2，行業(yè)內(nèi)殘酷：接近零和游戲，大企業(yè)成長速度N倍與中小企業(yè)

未來真正可能只有1萬家房企，過去房地產(chǎn)每年的增量市場(chǎng)很大，而伴隨2013年房地產(chǎn)整體蛋糕8萬億左右基本到頂之后，房地產(chǎn)的整個(gè)格局，在市場(chǎng)化優(yōu)勝劣汰彰顯下，漸漸發(fā)生3個(gè)可怕的變化。

其一是，房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入零和游戲格局，什么意思，就是房地產(chǎn)整個(gè)蛋糕已經(jīng)不再可能大幅增長，總蛋糕有限，A企業(yè)銷售額和銷售面積多一些，意味著B且銷售額和面積就少一些。某種意義上，夸張的說，就是地產(chǎn)百強(qiáng)銷售業(yè)績(jī)的增加額，往往是其他企業(yè)減少的所貢獻(xiàn)的。

其二是要看到這幾年地產(chǎn)20強(qiáng)，50強(qiáng)的銷售增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于中小房企。這個(gè)差異化的增長速度，加上大企業(yè)本來基數(shù)就大，未來這種差距加速，意味著中小房企毫無話語權(quán)。

其三，現(xiàn)在每個(gè)城市特別是大中城市前20大開發(fā)商控制了市場(chǎng)的60%以上份額。而且這20大開發(fā)商幾乎一半不是本地的。房地產(chǎn)未來的主流也就是100強(qiáng)，媒體也好銀行也好，都不會(huì)關(guān)注100強(qiáng)以后的，銀行關(guān)注的客戶群從50家減到30家，減到20家，慢慢減少。胡葆森曾表示，2012年我國開發(fā)商有6萬家，那時(shí)6萬家可能每年都有新項(xiàng)目開工的開發(fā)商也就2萬家，3年以后，每年都有新項(xiàng)目開工的開發(fā)商從當(dāng)時(shí)2萬家減到5000家左右。當(dāng)然有的說他公司靠一個(gè)樓一個(gè)商業(yè)中心的租金在過日子，但他已經(jīng)沒有新項(xiàng)目開工了，實(shí)際上已經(jīng)不能叫開發(fā)商了。所以未來2－3年時(shí)間內(nèi)，整個(gè)中國每年都有新開工項(xiàng)目的開發(fā)商的數(shù)量可能會(huì)減到10000家以內(nèi)，甚至5000家。

3，房地產(chǎn)凈資產(chǎn)利潤率每年1個(gè)點(diǎn)下降

房地產(chǎn)白銀年代最大感受恐怕是凈利潤率跌破雙位數(shù)，很多凈利潤甚至只有6%到8%左右，而且整體而言據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，行業(yè)平均凈資產(chǎn)利潤率明年1%個(gè)在下降。

過去沒有土地增值稅沒有實(shí)行之前，房地產(chǎn)利潤來源于土地的收益；而之后，行業(yè)凈利潤率來自高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，也就是高周轉(zhuǎn)，以及相應(yīng)的高杠桿，但現(xiàn)在中國房地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)上高地價(jià)，面粉比面包還貴的前提下，房地產(chǎn)很難高周轉(zhuǎn)，未來這種房地產(chǎn)扎堆一二線的整體凈資產(chǎn)收益率將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

4，分化在加速，不是每朵野百合都會(huì)香

分化肯定是未來房地產(chǎn)最典型的關(guān)鍵詞。城市分化，產(chǎn)品分化，企業(yè)分化，板塊分化，經(jīng)營分化……正如馬光遠(yuǎn)說，房地產(chǎn)20%的房企會(huì)留下，20%的城市，20%的樓盤有投資價(jià)值。

三四線城市產(chǎn)能過剩，庫存高企，需求嚴(yán)重不中，導(dǎo)致未來N多年很難走出困局。而二線城市則是有的好，有的依舊一般，差異性很大。整體一線城市也只是相對(duì)叫好。而這一切，分化繼續(xù)在加速。同樣產(chǎn)品分化，也是如此，不同房企開始聚焦自己的專業(yè)優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)，經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)開始聚焦來自旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)……等各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，構(gòu)建專業(yè)化壁壘和細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模效應(yīng)，最終會(huì)成為一個(gè)領(lǐng)域的冠亞季軍。

5，需求多元化，C2B的小批量，多批次，定制化會(huì)倍增

過去批發(fā)建筑、批發(fā)生活的模式已經(jīng)越來越OUT了。因?yàn)殡S著市場(chǎng)不斷地發(fā)展和成熟，這種需求從初級(jí)的居住、戶型、地段、容積率、景觀需求，轉(zhuǎn)向更加多元和個(gè)性化的需求，多元化是必然。特別是在未來80后、90后，甚至在95后變成購房主力以后，這種需求的個(gè)性化和多元化將非常明顯。

比如在供不應(yīng)求的地產(chǎn)黃金時(shí)代，基礎(chǔ)需求量非常龐大，那個(gè)時(shí)候就是批量建筑和規(guī)模為王。大的規(guī)模有利于提高效能，大的投資有利于促進(jìn)增長，因?yàn)樵跇?biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化下面，規(guī)模會(huì)帶來極大的效率的提升。但是在新常態(tài)和今天產(chǎn)能過剩時(shí)代下，在需求多元化的時(shí)候，我們應(yīng)該看到，是一個(gè)小批次，多批量，定制化的時(shí)代，這時(shí)候?qū)σ?guī)模和大量產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化來說，有可能成為房企發(fā)展的枷鎖，相反產(chǎn)品能否滿足需求，實(shí)施小批量，多批次，定制化的運(yùn)營模式可能越來越重要。

未來房地產(chǎn)如果不能洞察、知悉未來這個(gè)購房群體的需求，未來可能產(chǎn)品就“貨不對(duì)板”，老潘曾說過了，未來房地產(chǎn)可能你材質(zhì)再好，可依舊80后，90后不買單，因?yàn)楹诵脑谟谀愕姆孔硬皇?/span>80后、90后的“味口”和“偏好”。

需多元化的時(shí)候，也會(huì)倒逼開發(fā)商走向更多的細(xì)分化，個(gè)性化。

6，投資、開發(fā)、銷售、運(yùn)營和服務(wù)的分離和專業(yè)化

房地產(chǎn)專業(yè)化將逐漸走向一個(gè)全盛的時(shí)代。未來投資、設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、運(yùn)營和服務(wù)會(huì)分離和各自走向高度的專業(yè)化。

舉例而言，就是最近的房地產(chǎn)投資和運(yùn)營的分離。以前整個(gè)房地產(chǎn)收益是不拆分的，一塊是投資收益，一塊是開發(fā)收益，在未來隨著投資的細(xì)分，投資收益和開發(fā)收益會(huì)分開，而且投資收益會(huì)從過去直接投資企業(yè)，到直接越過企業(yè)，直接進(jìn)入企業(yè)中的某個(gè)典型項(xiàng)目，未來的很多創(chuàng)新型金融工具，都將直接在項(xiàng)目層面上進(jìn)行嫁接，直接投資項(xiàng)目它的回報(bào)率更高，所以房地產(chǎn)的資本屬性和金融屬性，在未來會(huì)有更大的分離，整個(gè)行業(yè)走向更大的專業(yè)化。

7，價(jià)值+時(shí)代：從一次性收益到一條龍收益

現(xiàn)在房地產(chǎn)都在提很多加法，什么互聯(lián)網(wǎng)+，什么房地產(chǎn)+，位置也有先后之分，這都不重要。關(guān)鍵是你給客戶帶來了什么新的功能、服務(wù)和價(jià)值。老潘更喜歡說房地產(chǎn)進(jìn)入“價(jià)值+"時(shí)代。而之前的都是手段，工具和實(shí)現(xiàn)策略之一。

伴隨房地產(chǎn)的規(guī)模瓶頸和收益模式單一問題，房地產(chǎn)開始從交易銷售的一次性收益開始像一條龍收益拉升，核心是通過服務(wù)的創(chuàng)新，增值服務(wù)、跨界資源整合，創(chuàng)新服務(wù)模式和服務(wù)范圍，在立足客戶價(jià)值基礎(chǔ)上進(jìn)行多方的收益。比如持續(xù)的資產(chǎn)經(jīng)營，資產(chǎn)運(yùn)營中來賺錢，所以我們看待包括待建的業(yè)務(wù)，包括待租待售，以運(yùn)營來做提升商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)退出，這是賺資產(chǎn)持有運(yùn)營的錢。比如未來基于服務(wù)端提供更多平臺(tái)型的物業(yè)收益，典型如社區(qū)增值服務(wù)的平臺(tái)，社區(qū)金融服務(wù)的平臺(tái)等。

房地產(chǎn)進(jìn)入內(nèi)容為王的時(shí)代，過去房地產(chǎn)更多是一個(gè)空間提供者，未來核心會(huì)在空間里面植入更多的功能和服務(wù)。這些功能和服務(wù)會(huì)形成更多的收益模式。未來房地產(chǎn)賺錢將從形成從賣土地、賣房子、經(jīng)營物業(yè)、社區(qū)多元增值收益等一條龍的收益模式。

說的牛逼一點(diǎn)就是房子是入口，業(yè)主是商業(yè)模式，房地產(chǎn)未來的盈利模式，商業(yè)模式還在加速裂變中。

8，具有金融思維，輕松駕馭金融工具的開發(fā)商有好未來

地產(chǎn)以后的轉(zhuǎn)型升級(jí)是有不同的方向，細(xì)分時(shí)代甚至沒有一個(gè)企業(yè)會(huì)完全一樣，但是作為一個(gè)在主流市場(chǎng)上大的開發(fā)商，有一個(gè)方向是一樣的，就是地產(chǎn)金融化。

目前大的開發(fā)商往產(chǎn)業(yè)的上端走，一定要跟金融產(chǎn)生更緊密的結(jié)合，一則本身企業(yè)規(guī)模之大，對(duì)資金需求更大，二則高地價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來，房地產(chǎn)不能很好的金融化，基本就很難參與游戲。因此中國的開發(fā)商，未來在金融領(lǐng)域方面，一定會(huì)密切地加強(qiáng)金融化，只有能駕馭金融的企業(yè)，未來房企一定要具備很強(qiáng)的資本金融化以及很低的綜合融資成本，善于駕馭多種金融化工具，你才能在市場(chǎng)上發(fā)展，這是資金密集型產(chǎn)業(yè)的必然。

                                           編輯：201502